Prirodzene ma pri otázke platenia opráv výťahu napadlo či sa musím na tom podieľať. Veď prečo by som mala? Sú to pre mňa vyhodené peniaze za spoločné zariadenie, ktoré nepoužívam. Je to spravodlivé? Pravdou však je, že netreba zabúdať na fakt, že spolu s bytom vlastníme aj podiel na spoločných častiach a zariadeniach domu. Zákon je jednoznačný. Vlastníci majú povinnosť uhrádzať preddavky podľa ust. § 10 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej aj len ako „BytZ“): „vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade10) vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Výšku preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv určia vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome spravidla vždy na jeden rok vopred tak, aby sa pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu; ak k bytu alebo nebytovému priestoru v dome prilieha podľa § 19 ods. 4 balkón, lodžia alebo terasa, pre účely tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu sa zarátava do veľkosti spoluvlastníckeho podielu 25 % z podlahovej plochy balkóna, lodžie alebo terasy. Pri určení preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome zohľadnia mieru využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov“. Toto ustanovenie hovorí o povinnosti platiť preddavky za to, že niečo vlastníme.

Okrem toho je ale povinnosťou vykonávať úhrady za to, že to čo vlastníme, aj užívame. Podľa ust. § 10 ods. 6 BytZ: „Úhrady za plnenia sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome povinní mesačne vopred uhrádzať na účet domu v banke. Pri rozúčtovaní úhrad za plnenia sa zohľadňuje miera využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi bytov alebo nebytových priestorov v dome. Okrem služieb a prác, ktoré vlastník bytu a nebytového priestoru v dome uhrádza priamo dodávateľovi, sa za plnenie spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru považuje najmä osvetlenie spoločných častí domu, odvoz odpadov, čistenie žúmp, užívanie výťahov, upratovanie, dodávka tepla a teplej vody, dodávka vody od vodárenských spoločností a odvádzanie odpadových vôd“. Keďže výťah patrí medzi spoločné zariadenia domu, náklady na jeho prevádzku, údržbu či opravy sa rozpočítavajú medzi všetkých podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu, čiže podľa veľkosti bytu Platí zásada, že vlastník je povinný starať sa o svoj majetok a platiť náklady s tým spojené bez ohľadu na to, či tento majetok využíva, alebo nie. Na druhej strane náklady za jeho užívanie, napr. faktúru za elektrickú energiu, už vlastníci môžu uhrádzať podľa dohodnutých pravidiel. V praxi sa stretávame s rôznymi rozhodnutiami vlastníkov, kde sa odpúšťajú niektorým vlastníkom náklady na elektrinu za prevádzku výťahu.

Parkovacia závora a garážové brány
Jednou z oblastí, ktorej musia developeri a mestá či mestské časti venovať zvýšenú pozornosť pri výstavbe obytných, prípadne polyfunkčných objektov, je parkovacia politika. Záleží od bytového domu, či sa jedná o podzemné parkovanie, vstup do bytového domu, brány slúžiace nebytovým priestorom, brány do spoločného dvora a pod. Vjazdy na vonkajšie parkovacie plochy prislúchajúce k bytovým domom bývajú kontrolované parkovacími závorami, aby na nich nemohli parkovať tretie osoby. Vlastníci bytov, ktorí nevyužívajú parkovisko alebo nemajú motorové vozidlo zvyknú zastávať názor, že na opravy a servis závory by sa mali skladať iba tí, ktorí užívajú parkovacie státia. Aj tu je na mieste rozlišovať medzi vlastnením a užívaním. Ako som už vyššie uviedla, v prípade spoločných zariadení platí, že ich vlastnia všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ale v rovine ich užívania je možné urobiť výnimky. Parkovacie závory sú totiž najčastejšie poháňané elektrickou energiou, prípadne solárnym napájaním.

Náklady spojené s prevádzkou parkovacej rampy by mali byť rozpočítavané len medzi vlastníkov, ktorí parkovisko využívajú. Takýto postup umožňuje § 14b ods. 1 písm. j) BytZ, v zmysle ktorého „vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o zásadách určenia výšky mesačných úhrad za plnenia“. Na schôdzi alebo v písomnom hlasovaní teda môžu vlastníci rozhodnúť, že na „chod“ týchto zariadení budú prispievať len niektorí vlastníci.
Aj garážové brány sú poháňané motorom, ktorý odoberá elektrickú energiu. Najideálnejší stav je, keď má garážová brána svoj vlastný fakturačný merač. Ak nemá, odporúčam osadenie podružného meradla, ktoré by meralo spotrebovanú elektrinu s následným rozpočítaním medzi dotknutú skupinu vlastníkov.

Oprava strechy
Otázku vlastníctva či užívania môžete ako vlastník riešiť aj vtedy ak bývate v byte do ktorého zateká. Dlhodobé zatekanie sa často spája s nadmernou vlhkosťou a vznikom plesní na stenách, čo môže mať vplyv na váš zdravotný stav. Podobne ako pri výťahu by vlastníci bytov do ktorých nezateká, mohli byť toho názoru, že sa nechcú podieľať na oprave strechy. Tento názor je však nesprávny, z dôvodu, že strecha je v zmysle ust. § 2 ods. 4 BytZ spoločnou časťou. Spoločnými časťami domu sa totiž na tieto účely rozumejú „časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť, najmä základy domu, strechy, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodištia, spoločné terasy, podkrovia, povaly, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie“. Náklady na jej opravu preto znášajú všetci vlastníci v dome a hradia sa z fondu prevádzky, údržby a opráv, ktorý sa práve na tieto účely tvorí.

Na záver je vhodné uviesť, že povinnosť uhrádzať mesačné zálohové platby má povinnosť každý vlastník aj v prípade, že byt nevyužíva podľa ust. § 10 ods. 7. BytZ: „Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý sa neužíva, sa nemôže domáhať upustenia od povinnosti uhrádzať preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrady za plnenia a platby za správu“.

Zdroj: Združenie pre lepšiu správu bytových domov