Vlastníci neplatia správcovi, ale sebe navzájom
Vlastníci bytov a nebytových priestorov tvoria komunitu, ktorá ovplyvňuje životný komfort každého jedného z jej „členov“. Týka sa to kvality susedských vzťahov, vzájomného ovplyvňovania rozhodnutiami na schôdzach a zhromaždeniach o obnove a modernizácií, energetických otázkach, ale aj o finančnej kondícií bytového domu. V zmysle § 13 bytového zákona (zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov) „je s vlastníctvom bytu a nebytového priestoru v dome nerozlučne spojené spoluvlastníctvo spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a spoluvlastníctvo alebo iné spoločné práva k pozemku“, v zmysle ktorého je nevyhnutné si uvedomiť, že vlastníctvo bytu je síce individuálne a výhradne súkromné, avšak je s ním automaticky spojené spoluvlastníctvo výťahu, schodištia, všetkých balkónov, celého obvodového plášťa a iných častí a zariadení. Z tohto princípu vychádza aj inštitút vzájomnej platobnej povinnosti podľa bytového zákona, v zmysle ktorého „úhrady za plnenia sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome povinní mesačne vopred uhrádzať na účet domu v banke do fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrady za plnenia“. Ak je teda v bytovom dome vlastník, ktorý si túto povinnosť neplní, nie je dlžníkom správcu bytového domu alebo spoločenstva vlastníkov, ale je dlžníkom všetkých ostatných vlastníkov v celom bytovom dome.

Ako sa vlastník bytu dozvie o tom že mu niekto z bytového domu dlhuje?
To, či je niekto z vlastníkov dlžníkom, je možné si preveriť nahliadnutím do spoločného výpisu z bankového účtu priamo u správcu kedykoľvek a neobmedzene, alebo na pobočke banky, ktorá vedie bankový účet, a to za šesť mesiacov spätne bezplatne v zmysle § 38 zákona o platobných službách. Správca alebo predseda spoločenstva nie je oprávnený zabrániť vlastníkovi nahliadnuť do výpisu z dôvodu ochrany osobných údajov. Ako už bolo uvedené vyššie, ide o financie samotného vlastníka a nie správcu a v tomto duchu je podávané aj každé stanovisko samotným Úradom na ochranu osobných údajov.

Zverejnenie dlžníkov s dlhom nad 500 eur
Bytový zákon umožňuje v zmysle § 9 ods. 3 „správcovi alebo spoločenstvu na účel ochrany majetku vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zverejňovať zoznam vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú úhrnnú výšku nedoplatkov na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie aspoň 500 eur“ v určitom rozsahu. Toto právo je silnou pákou na dlžníkov a pokiaľ sa v bytovom dome takýto postup nerealizuje, odporúčam zistiť dôvody a vykonať nápravu. Ide o financie samotných vlastníkov a v praxi je zo strany správcu a spoločenstva často krát tento krok opomenutý.

Čo robiť ak dlžník aj tak dlh neuhradí?
Typickým postupom na Slovensku je najskôr sa na súdne konania spoliehať ako jedinú možnosť a následne sa na súdne konania sťažovať ako na neefektívne a zdĺhavé. Áno, priemerná dĺžka súdneho konania v občianskych veciach je viac ako 20 mesiacov, čo nie je vôbec potešujúce číslo. Správcovia a spoločenstvá však majú pri vymáhaní nedoplatkov úplne iné postavenie vďaka legislatívnym možnostiam a v spolupráci s nami sa naši klienti dostali do stavu, v ktorom nie je vôbec potrebné riešiť súdne konania a exekúcie. Šetríme tak náklady na súdne poplatky, poplatky na právne služby, ale hlavne administratívu a čas.

Do akej miery sa vlastníci bytov a nebytových priestorov „preberú“ zo stavu, že je o ich nedoplatky postarané, ponechávam na ich uvážení. Chcel by som však apelovať na samotných vlastníkov bytov, ktorí mnoho krát nevedia ako je možné operovať s dlžníkmi a ktorých správca často vo dverách otočí s odpoveďou „my to máme poriešené dobre“. No rád by som si status myšlienky „dobre“ preveril, nakoľko je naša skúsenosť s určitými správcami v Rimavskej Sobote úplne iná.

Autorom článku je JUDr. Mgr. Marek Perdík, Združenie pre lepšiu správu bytových domov (ZLSBD)