V prvej časti článku sa JUDr. Mgr. Marek Perdík venoval všeobecnej problematike platobnej povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov a možnostiam jednotlivých vlastníkov dozvedieť sa o existencii a o výške dlhu. Nie je totiž všeobecnou samozrejmosťou, že predseda spoločenstva vlastníkov bytov a neb. priestorov alebo správca sprístupní dokumentáciu ohľadom správy bytového domu vrátane výpisu zo spoločného účtu bytového domu. V druhej časti príspevku sa budeme venovať praktickým možnostiam vymoženia dlžných súm.

Nečakajte zbytočne kým bude suma narastať
Vadí niekomu jedna neuhradená zálohová platba? Zrejme ani nie, ale čo druhá? Bude predseda spoločenstva, správca bytového domu, alebo dokonca niektorý z vlastníkov riešiť túto skutočnosť? Zatiaľ som sa nestretol s tým, že by sa zodpovedná osoba zaoberala tým, že niektorý vlastník neplatí, aj keď nepravidelne. Až dovtedy, pokiaľ dlh nenarastie do výšky 600 až 900 eur. V takomto prípade sa však zabúda na to, že dlžník nezabudol vykonávať úhrady len tak. Ak áno, týka sa to len 0.01% vlastníkov. Zvyšná skupina neplatí z dôvodu, že vykonáva úhrady buď iným veriteľom, alebo na tieto úhrady jednoducho nemá. A to práve z dôvodu, že vykonáva úhrady iným subjektom. Vo vzťahu k ostatným vlastníkom je táto informácia nepodstatná a oveľa dôležitejšie je to, že sa v týchto veciach nekoná. Našou štatistikou na vzorke niekoľkých správcov sme dospeli k záveru, že pokiaľ sa pozornosť venuje dlhu hneď od momentu, v ktorom vznikol a bez ohľadu na jeho výšku, dosahuje sa oveľa vyššia efektivita vymožených dlhov. Nie je nutné čakať na zbytočné narastanie nedoplatkov. Pre tento postup som nikdy nenašiel žiadny ani právny, ani iný argument. Naopak, existuje mnoho argumentov, prečo nečakať a konať hneď. Spomeniem iba jeden hlavný – je vždy lepšie buď uhradiť alebo splácať nižší nedoplatok, než vysoký.

Podávanie žalôb je zbytočným plytvaním financií
Priemerná dĺžka súdneho konania v občianskych veciach na Slovensku je 21 mesiacov. Nič viac netreba vedieť. A ak sa aj správca alebo predseda spoločenstva rozhodne niekoho žalovať na súde, po jeho ukončení má v rukách papierové rozhodnutie - exekučný titul. Ale sú na účte bytového domu aj financie? A je tu ďalší problém : ak je na svete vykonateľné rozhodnutie súdu na určitú sumu po xy mesiacoch, je to reálna výška nedoplatku? Ak totiž dlžník neplatil zálohové platby ani počas súdneho konania, dlh o tieto platby narástol a tak sa môžete „točiť“ dookola a dookola. Výsledok tohto procesu bude existencia niekoľkých súdnych sporov a množstvo súdnych poplatkov a poplatkov za právne služby. Nehovoriac o tom, že o podaní návrhu na vykonanie exekúcie je nutné rozhodovať vlastníkmi nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a NP v bytovom dome v zmysle § 14b ods. 1 písm. o). Správne investovanou energiou a právnymi znalosťami dokážete dosiahnuť stav, v ktorom nebudete musieť žalovať ani jedného vlastníka z titulu neuhradených zálohových platieb. Ak by som na záver mal popísať know-how, teda ako na to, stačí prelistovať medzi našimi referenciami :)

Od 1. apríla majú vlastníci superprioritné postavenie oproti bankám
Pohľadávky vlastníkov sú priamo so zákona zabezpečené záložným právom k bytu alebo nebytovému priestoru dlžníka v zmysle § 15 zákona č. 182/1993 Z. z. (BytZ). Toto ustanovenie hovorí o tom, že „Na zabezpečenie pohľadávok, ktoré vznikli alebo vzniknú v budúcnosti z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok, ktoré vznikli alebo vzniknú v budúcnosti z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, vzniká zo zákona k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Existencia záložného práva sa zapíše do katastra nehnuteľností a nemožno ho vymazať počas existencie predmetu záložného práva“. Text zvýraznený hrubým je predmetom novely zákona č. 63/2019 Z. z. s účinnosťou od 1. apríla 2019. Novelou bol odstránený interpretačný chaos v tom, kto je prvý v poradí pri uspokojovaní nedoplatkov napr. pri výkone dražby. Pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov už nebude interpretačne komplikované tento fakt obhájiť.

Uvedomujem si, že celý proces vymáhania nedoplatkov spolu s právnym výkladom výkonu zákonného záložného práva (§ 15 BytZ) je na dlhší článok alebo viac častí. Mojou snahou bolo ale stručne poukázať na procesy, ktoré mi práve v Rimavskej Sobote ako rodenému „soboťanovi“ chýbajú. V prípade otázok alebo evidovania nedoplatkov sa na nás môžete kedykoľvek obrátiť.

JUDr. Mgr. Marek Perdík, ZLSBD